FINANCIAMIENTO CROWDFUNDING INMOBILIARIO #47

Información a difundir según el reglamento de las plataformas de financiamiento participativo financiero:

1. Descripción del uso que se dará a los recursos obtenidos del financiamiento, descripción del Proyecto:
   
   Financasa es una empresa que se dedica al desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda social, teniendo como objetivo mejorar la vida de los peruanos apoyándolos en la adquisición de una vivienda nueva, a través del Bono Familiar Habitacional del programa de techo propio que promociona el estado vía el Fondo Mi Vivienda, de esta manera incentivamos la formalidad de la construcción en el país.
   
   Su modelo de negocios es disruptivo en el mercado inmobiliario, debido a que se enfoca en hacer proyectos inmobiliarios pequeños de 5 a 15 unidades de vivienda o departamentos básicos y económicos, lo cual hace que sean de rápida realización y se ejecuten cuando se tiene el 90% a 100% de la venta efectiva (No preventa, sino, venta efectiva en planos), lo cual asegura el éxito del proyecto y no depende de las ventas futuras como es lo clásico en el mercado inmobiliario tradicional.
   
   Un punto importante que da viabilidad a sus proyectos es el monto del bono familiar habitacional, el cual asciende a S/ 43 Mil soles, este bono no se devuelve, por lo cual le sirve al cliente final como un aporte importante que destina al pago de la vivienda a comprar. Por ejemplo: si un departamento cuesta S/ 95,500, le restamos el bono de S/ 43 Mil, quedaría un saldo de S/ 52,500, este saldo el cliente lo puede pagar al contado o financiarlo con la entidad financiera que respalda a financasa. Cabe señalar que para la obtención del Bono Familiar Habitacional el cliente debe primero cancelar la diferencia restante, por ello, la venta completa se hace en planos.
   
   A continuación, detallamos el proceso para la realización de un proyecto:
   
   El Fondo Mi Vivienda a través de sus normas estipula los siguientes requisitos que debe cumplir el promotor inmobiliario para la aprobación del proyecto:

• El promotor debe ser propietario único del terreno.
• Contar con la licencia de construcción otorgada por la municipalidad distrital de acuerdo a las normas técnicas de edificaciones.
• El terreno debe contar con todos los servicios de agua, desagüe y electricidad.
• Contar con el respaldo de una entidad financiera supervisada por la SBS con las cartas de fianza respectivas como aval del proyecto. Para lo cual la entidad ha realizado la evaluación del mismo aprobando el informe técnico financiero.
• Tener experiencia en el giro, tanto la empresa como su personal.
• Inscribir y gestionar la calificación de los grupos familiares para la obtención de los Bonos Familiares Habitacionales.
• Contar con las ventas de las viviendas
• Presentar al Fondo Mi vivienda todos los puntos señalados anteriormente y carta de aprobación por parte de la entidad financiera.
  
  Una vez realizada la evaluación por parte del Fondo MiVivienda otorga el código al proyecto.
  
  
  De la experiencia:

• Fondo Mivivienda: Financasa en el año 2020 y 2021 ya ha desarrollado un proyecto en la misma zona de 14 viviendas por un monto de S/ 630 Mil, el cual en su momento contó con el afianzamiento de la caja Huancayo, el proyecto ya fue entregado y saneado en su totalidad. Asimismo, mantiene al mismo equipo técnico para la realización del presente proyecto “Residencial Mirasol II”.
• Proyectos inmobiliarios propios: Hasta el año 2023 se han desarrollado cuatro proyectos inmobiliarios independientes, entre: Chorrillos, Miraflores y Surco. Todos ellos ya concluidos y vendidos al 100%, sumando un monto de inversión superior a los 10 millones de soles, entregando un total de 38 departamentos construidos.
  
  Del proyecto actual:
  
  A la fecha Financasa ya ha cumplido con los requisitos detallados en el párrafo anterior y viene desarrollando su quinto proyecto dentro del presente formato, denominado “Residencial Mirasol II” con código Nro. 001- 2022 F en el cual se van a construir 9 departamentos de vivienda social, el terreno está ubicado la Urb. Mirasol que fue realizada por la empresa Los Portales, en el departamento de Lima, provincia de Lima en el distrito Huacho. El costo de construcción es de S/192,744 siendo su status el siguiente:

• Financasa tiene la carta de aprobación por parte de Edipyme Vívela en donde se plasma la viabilidad del proyecto “Residencial Mirasol II”.
• El proyecto que tiene consiste de 9 módulos: Seis (6) de ellos vendidos y tres (3) en etapa de negociación final y evaluación para cierre.
• Los 3 módulos restantes se encuentran en proceso de negociación y evaluación, los cuales deberían estar totalmente atendidos dentro de los próximos 30 días.
• La empresa se encuentra en etapa previa a la realización del el trámite para la entrega de la carta fianza de los 9 módulos.
• Debido al buen comportamiento de la empresa Financasa se ha decidido gestionar el financiamiento a pesar de que aún no se cuenta con dicha carta fianza.
• Vívela estará entregándole a Financasa la Carta Fianza en un plazo de 1.5 meses, donde ya se cuenta con un pre acuerdo de cesión de flujo de los bonos del proyecto en carta de instrucción adjunta.
  
  
  Del financiamiento solicitado:
  
  Financasa solicita S/ 192,744 de capital de trabajo para iniciar con la construcción de las obras, el cual se propone devolver en un plazo máximo de cuatro meses al vencimiento, y en el mejor de los casos, podrá realizar el prepago al tercer mes.
  
  Cabe resaltar que Financasa aún no ha recibido su Carta Fianza por parte del fondo. Este documento se encuentra en trámite el cual tiene un tiempo de entrega dentro de un mes aproximadamente.
  
  Se cuenta con una carta de instrucción de cesión de flujos donde la fuente de repago son los bonos en custodia por la empresa Vívela, los cuales ascienden a más de 400 mil soles y van a ser desembolsados a Vívela una vez ingresada la documentación al FMV (tiempo aproximado un mes y medio).
  
  Debido al buen comportamiento de pago de Financasa se ha decidido participar de la colecta para su proyecto ya que en anteriores proyectos la empresa ha realizado el pago de sus cuotas con debida anticipación, llegando incluso, a realizar pagos anticipados.

2. La tabla de amortizaciones:

3. Colaterales:

• Pagaré en blanco (permite un proceso de demanda judicial más rápido) firmado por la representante de la empresa: AVALOS RODRIGUEZ ERICKA ROSALIE - DNI 10274253
  
  
• Aval: AVALOS RODRIGUEZ ERICKA ROSALIE - DNI 10274253
  
  

4. Gestión de cobranza:
   
   - Incluye 4 cheques, 3 con un monto mensual por S/3,69.26 y un 1 cheque con el monto de la última cuota por S/196,438.26
   
   
   Criterios de selección (no implica una recomendación de inversión ni el aseguramiento de retornos para el inversionista) y metodología usada para evaluar a los proyectos.
   
   Producto: Préstamo con impacto social para promotoras de viviendas Techo Propio:
   
   Ofrecemos financiar a pequeños promotores de viviendas sociales con buena reputación que necesitan financiar la 1era fase de sus proyectos. Por esencia ellos tienen que movilizar capital para arrancar con la construcción y sólo a partir de cierto avance empiezan a recibir los fondos de la entidad financiera que custodia el dinero de los bonos del Fondo MiVivienda y los aportes de los compradores de las viviendas. El promotor ya cuenta con los bonos en custodia en banco sponsor.
   
   Adicionalmente a eso, rechazamos a las empresas que tienen un ACTIVO CORRIENTE inferior al TOTAL PASIVO y que tienen un TOTAL PASIVO 3 veces superior al PATRIMONIO.
   
   
   Resumen de las características del producto:

Datos de estados financieros (al 30 de Junio del 2023):

Activo corriente:                              S/800,228.71
Activo No corriente                          S/25,819.91
TOTAL ACTIVO                               S/826,048.62

Pasivo Corriente                              S/137,364.72
Pasivo No corriente                         S/473,482.52
Patrimonio                                       S/215,201.38

TOTAL PASIVO+PATRIMONIO     S/826,048.62

Presentación del equipo